МАМА ОТПИСАЛА СЫНУ ОСТРОВ ПАСХИ

Есть в городе Петербурге фирма с распространенным названием ЗАО «Версия». Это ЗАО ухитрилось сначала взять в аренду под «инвестиционный проект» 20Га ценнейшего соснового леса на берегу Финского залива в Курортном районе, с озером на территории участка. Далее – вычеркнуть это озеро из реестра водных объектов СПб, объявить сушей и по этой причине огородить забором. А сейчас это ЗАО, не сморгнув глазом, через суд требует у КУГИ отдать все 20Га, включая озеро, себе в собственность по ставке 10% от стоимости.

Склоняется на все лады

Основание железное – ЗАО «Версия» в рамках «инвестпроекта» построила там себе особняк и пару подсобок, которые нужно эксплуатировать, и поэтому город следом должен отдать за бесценок и весь участок. Подобная схема в принципе может показаться абсурдом, однако она узаконена в ч.1 ст.36 Земельного Кодекса (исключительное право собственника здания приватизировать прилегающий участок). КУГИ пока что сопротивляется, но ЗАО «Версия», похоже, уверено в победе. Ведь все предыдущие, фантастические по наглости, операции с участком ему удавались. Видимо, все-таки это не простое ЗАО. По данным ЕГРЮЛ, оно прямо связано с бизнесменом, чье имя на удивление похоже на имя сына экс-губернатора Петербурга – Сергеем Владимировичем МатвЕенко (одна буква фамилии отличается). ЗАО «Версия» на 100% принадлежит его компании ЗАО «МСТ-Холдинг», которая в настоящее время числится ликвидированной (!). Кроме того, согласно тому же источнику, в 2008 году ЗАО «Версия» была временно продана «МСТ-Холдингом» компании ЗАО «Империя», которая уже официально принадлежит Сергею Владимировичу МатвИенко (через буку «и»). Информация из налоговой службы эту двусмысленность разрешает: учредителем «МСТ-Холдинг» на самом деле является именно С.В. МатвИенко (через «и»). Более того, генеральный директор ликвидированной «МСТ-Холдинг» одновременно является директором дочерней структуры матвИенковской «Империи». Выходит, что сын экс-губернатора по крайней мере дважды перепродавал свои активы себе же самому. Хотя в мире бизнеса, особенно не самого белого, это –  дело обычное. Гораздо интереснее другой вопрос: опечатка в официальном реестре ЕГРЮЛ почему-то упорно не исправляется уже много лет. Почему? Ведь с неправильно зарегистрированной компанией нельзя вести операции! Впрочем, и регистрационные тонкости хозяина «Версии» меркнут в сравнении с тем, что он проделывает с материальными вещами – землей и водой.

Лакомая сказка

В советское время этот берег залива в Солнечном (ул. 2-я Боровая) был известен как парк детского санатория «Солнышко». А известность ему подарил редкий для СССР ландшафтный дизайн. Примерно в 70м от залива находилось (и находится) пресноводное озеро. В центре его, на островке, построена детская потешная крепость, на берегу напротив – комплекс из огромных сказочных фигур, стилизованных под скульптуры острова Пасхи. «Остров Пасхи» – так и прозвали в народе это место. А еще на одном из берегов стояла башня с винтовой лестницей – видимо, игрушечный маяк. И все это – в окружении сосен. Интересно, что сказочный пейзаж был общедоступен: к озеру с крепостью пускали всех желающих.

С приходом рыночных отношений сказка закончилась. В 2007 году (при правлении Валентины Матвиенко) вышло постановление Правительства СПб о проектировании и строительстве на месте санаторного  парка «гостиничного и оздоровительного комплекса». Застройщиком выступало ЗАО «Версия», которое, как мы теперь точно знаем, принадлежала сыну губернатора. КУГИ заключило с ним договор аренды на участок площадью более 20 Га, непосредственно выходящий на берег Финского залива. «Версия» решила не мелочиться. Еще до получения разрешения на строительство застройщик огородил и сам участок, и озеро двойным забором – внутренним капитальным и внешним из профлиста. Причем внешний периметр ограды беззастенчиво прихватил несколько Га муниципальной земли, которые в арендный участок не входили. В том числе была захвачена часть пляжа (1,4 Га) Финского залива. Забор шел примерно в 30м от берега.

Стереть озеро с карты

Само собой, публике это не очень понравилось. Прежде всего в глаза бросалось циничное похищение водного объекта общего пользования – озера. Согласно ст.6 Водного Кодекса, доступ на его береговую полосу должен быть обеспечен. Да и утвержденный проект межевания и планировки территории требовал сохранить к нему проход. Но эти ограничения застройщик обошел, я бы сказала, с некоторой даже оригинальностью. «Новое слово в берегозахватах» – так окрестил его директор Центра ЭКОМ Александр Карпов. Как следовало из ответа Комитета по природопользованию СПб в 2012 году, доступ на берег данного водного объекта обеспечивать вовсе не нужно, так как самого этого объекта… более не существует. «На рассматриваемой территории ранее находился водоем», – гласил ответ Комитета. Но теперь водоем «не входит в состав водных объектов государственной информационной системы», так как у него «отсутствуют характерные признаки водного режима». И действительно, с карты Региональной геоинформационной системы (РГИС) озеро исчезло: вместо синего пятна там возникло коричневое, хотя на всех остальных картах озеро было и есть, как раньше. Более того, на озере, в точном соответствии с очертаниями его берегов, был сформирован … земельный участок с кадастровым номером! Каким влиянием нужно обладать, чтобы объявить озеро сушей и договориться с правительственным комитетом о предоставлении «правильных» ответов общественности – можно лишь догадываться.

В последний раз увидеть озеро вблизи и убедиться, что все «характерные признаки водного режима» у него присутствуют, довелось участникам протестно-демонтажной акции в октябре 2012 года. Тогда группа из представителей разных общественных организаций сломала часть внешнего строительного забора и срезала несколько секций во внутреннем, капитальном ограждении. Как и следовало ожидать, озеро находилось на своем месте (см. фото). Точнее, вместо участка с кадастровым номером 21137А:1 было озеро… А если и говорить о нарушении водного режима, то его всеми силами старались произвести строители. В одном месте у озера был подсыпан песком берег, а островок с крепостью превратили в полуостров. Но все равно это было озеро, а не суша!

Примерно через неделю после народного погрома застройщик вновь заделал проходы во внутреннем заборе. Правда, положительный результат у акции все же был: «Версия» решила не переходить пределов дозволенного и вернуть городу самовольно захваченную муниципальную территорию. Внешний забор вдоль берега залива вскоре был доснесен самим застройщиком. Однако внутренний забор остался на своем месте, и уверения подрядчика стройки – ООО «АСК» – в том, что «проход к озеру обеспечен», звучал грубой насмешкой.

Против захвата озера выступили некоторые депутаты ЗакС, но это не помогло. Правительственные структуры явно были на стороне ЗАО «Версия». Казалось бы, тут ее хозяину и успокоиться, и зажить себе припеваючи в свежепостроенном особняке (скромно называемым «гостинично-оздоровительным комплексом») на берегу озера с видом на залив. Однако этого ему почему-то показалось мало. Для полного счастья требовалась бумажка о праве собственности. Зачем, неясно: то ли для чувства уверенности, которая важна даже для воришки, то ли для облегчения последующей перепродажи. Подтверждением последнего довода может служить факт появления примерно в то же время в интернете объявления о продаже (!) данного участка. Правда, вскоре объявление было закрыто. Возможно, как раз потому, что арендатору не удалось оформить документы о собственности так быстро, как он хотел.

Что-то застопорилось

В 2012 году, построив и введя в эксплуатацию три объекта (особняк площадью 1240 кв.м и две подсобки по 70кв.м и 40кв.м), ЗАО «Версия» их немедленно приватизировало. А уже в 2013 году, ссылаясь на святое право собственника зданий, потребовало у КУГИ продать ему за 10% от стоимости весь участок. КУГИ вежливо отказал, сославшись на то, что «испрашиваемый земельный участок частично относится к территориям общего пользования». Спустя месяц ЗАО «Версия» повторило свои требования. КУГИ снова отказал, но на сей раз аргумент о территории общего пользования почему-то не прозвучал. Чиновники использовали менее «железный» повод для отказа: «площадь испрашиваемого земельного участка несоразмерно больше суммарной площади расположенных на нем объектов недвижимости и превышает площадь, необходимую для их функционального использования». А также пообещали рассмотреть возможность продажи, если ЗАО «Версия» перестанет наглеть и попросит поменьше. То есть вместо безоговорочного запрета приватизации территорий общего пользования, закрепленного в том же Земельном Кодексе, КУГИ ушел на уровень технического торга. Возможно, на изменение позиции Комитета по управлению городским имуществом повлияло заключение (21.10.2013) Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, в котором тот уведомил КУГИ о том, что препятствий для выкупа земельного участка нет (?!)

Но «Версию» даже предложенный КУГИ компромисс не устроил. ЗАО подало в Арбитражный суд иск об оспаривании отказа, который-де «нарушает права и законные интересы заявителя». Суд первой инстанции в марте 2014 года «Версии» отказал, согласившись, что 20Га – это слишком жирно. ЗАО «Версия» подала апелляцию, заявив, что суд первой инстанции «неправомерно исходил из площади зданий». Кроме того, истец предъявил заключение некоего безымянного «специалиста», который считает, что «предоставление участка в меньшем размере не будет способствовать достижению целей оздоровления и отдыха».

Нельзя не признать, что участок 20Га в большей степени поспособствует целям оздоровления и отдыха хозяина особняка, нежели участок, например, 5 Га. Но достаточный ли этот аргумент для того, чтобы забрать озеро у горожан?

Поигрались и хватит

Апелляционный суд вновь отказал «Версии». Видимо, ее вельможному хозяину это надоело. Потому что дальше в деле начинают происходить довольно странные вещи. ЗАО «Версия» подает кассационную жалобу на оба предыдущих решения. При этом в качестве оснований жалобы не значится ни одного нового довода, который не звучал бы в ходе предыдущих разбирательств. Читатель может сам убедиться в этом, сличив тексты всех трех решений, аккуратно выложенные на сайте суда http://kad.arbitr.ru/Card/39ae9638-8bd1-4d47-8869-b233a325105a Тем не менее, суд кассацию принимает и рассматривает. И что же? Внезапно он обнаруживает, что оба предыдущих судебных решения «были приняты с нарушением норм процессуального права». Оказывается, КУГИ было обязано предоставить доказательства того, что 20Га – это слишком много для нужд эксплуатации зданий общей площадью 1350 кв.м. «КУГИ в нарушение статей 65 и 200 АПК РФ не представил в материалы дела никаких документов в обоснование своего довода», а также «не привел никаких расчетов площади земельного участка, который вправе выкупить ЗАО «Версия», – заявлено в решении суда. Вообще-то, когда собственник здания просит по дешевке продать ему прилегающий участок, это именно он, а не наоборот, должен обосновать «необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади» (Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда). Но все было тщетно: суд совершил поворот на 180 градусов. Да, впрочем, и оппоненты как-то присмирели. Так, ранее КУГИ считало, что часть участка относится к территории общего пользования. Теперь КУГИ заявил, что это не так (?!).

В итоге осенью прошлого года кассационный суд постановил вернуть дело на новое рассмотрение. Кроме того, суд счел незаконными предыдущие отказы в проведении землеустроительной экспертизы. На сей раз она будет проведена. Услуги ФБУ «Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы» оплатит ЗАО «Версия». Интересно, в чью пользу будет заключение экспертов?

Специалист Центра «ЭКОМ» Андрей Резников убежден, что часть участка не подлежит приватизации по закону, а другая часть может быть приватизирована только после корректировки кадастрового учета: «Участок, на который претендует «Версия» (показан на схеме перекрещивающейся штриховкой – ред.) находится в двух территориальных зонах: ТР3-2 (для размещения объектов отдыха, гостиниц и пр., 19,35 га) и ТР0-1 (пляжей, 0,7 га). Такая ситуация категорически запрещена Градостроительным и Земельным кодексом, т.е. само выделение участка было проведено неправомерно. Перед приватизацией участок необходимо разделить в соответствии с зонированием. Земельный участок, находящийся на озере (21137А:1, 0,8 га) был образован после исключения озера из водного реестра. Тем не менее, в смысле зонирования он относится к зоне А (акваторий), и никакое изменение зонирования здесь не планируется. Приватизировать его, конечно, нельзя. Таким образом, территорией общего пользования, не подлежащей приватизации, является и озеро, и его берега (0,8+0,7=1,5 га). Это подтверждает и утвержденный проект планировки территории, где озеро «отбито» красными линиями.

Часть, относящаяся к зоне ТР3-2, в принципе, может быть приватизирована. Ее, конечно, жалко, но тут уже вопрос к зонированию. Понятно, что здесь будет не гостиница, а частная резиденция, но юридических способов отличить одно от другого пока нет, это общая беда застройки нашего города».

Что сделать, чтобы не дать приватизировать озеро и хотя бы воспрепятствовать выкупу всего участка? «Можно попробовать опротестовать решение Невско-Ладожского бассейнового водного управления  по исключению озера из водного реестра, – полагает Андрей Резников. – Либо снова его туда включить (для этого потребуется обоснование Гидрологического института). Кроме того, на схеме зелеными значками показаны места произрастания редких растений на указанном участке: восковник болотный и дерен шведский. Восковник охраняется на федеральном уровне (Красная книга РФ), дерен – на региональном (Красная книга СПб). Эти данные имеются в Комитете по природопользованию. Нужно проверить состояние популяций этих видов. Если виды уничтожены – наложить на арендатора административное взыскание. Если уничтожено само местообитание восковника (например, засыпано болотце, где он рос, как, кажется, и случилось) – то возбудить уголовное дело по ст. 259 УК РФ. Если популяции сохранились – то на собственника (и арендатора) должны быть наложены обязательства по сохранению этих видов».

Ирина Андрианова, “Против захвата озер”

Статья опубликована в “Новой Газете. СПб”