КАПИТАЛЬНАЯ УГРОЗА

Над лесами России всерьез нависла угроза тотальной капитальной застройки. Несмотря на то, что Лесной кодекс допускает возведение в лесах только временных построек (ст.41), на деле застройщиков никто не ограничивает. Арендаторы, взявшие участки лесного фонда «для ведения рекреационной деятельности», спокойно возводят там коттеджи на фундаменте.

За примерами, по крайней мере в Ленинградской области и Карелии, далеко ходить не надо – это база отдыха «Лесная рапсодия» (ЗАО «ЭФЕСК-ПС») на озере Большое Симагинское, чудо-остров Койонсаари (ООО «Коэнсаари») в Ладожских шхерах, «база Газпрома» на Лемболовском озере, база «Озерный кот» на озере Оленье (Прохладное) и многие другие.

Отвечая как-то раз на вопрос общественников, почему на участках лесного фонда строятся капитальные коттеджи, глава Комитета по природным ресурсам Ленобласти Алексей Альфредович Эглит простодушно ответил: «Дело в том, что в законодательстве критерий определения капитальности сооружения отсутствует. Поэтому в этом случае мы ничего не можем предъявить арендаторам леса».

Заговор?

Видимо, зная, что Алексей Альфредович Эглит им ничего за это не предъявит, арендаторы уже на этапе получения (на 49 лет) лесного участка планируют там капитальную застройку. И даже, ничего не боясь, рекламируют продажу будущих коттеджей (!) в интернете. Как, например, объявление на сайте девелоперской компании ООО «Центр развития территорий», где предлагается приобретать будущие дома в «коттеджном поселке» на арендованном участке лесфонда на берегу озера Большое Симагинское.

Выходит, что орган, управляющий лесами на территории Ленинградской области, передавая лесные участки в аренду, заранее знает, что не сможет проконтролировать их застройку и расхищение? Когда после ответа на первый вопрос у А.А. Эглита спросили (а дело было на пикете против захвата лесов и озер прямо у дверей Комитета по природным ресурсам), почему же Комитет продолжает передавать леса в аренду при столь несовершенной законодательной базе, глава вообще промолчал. Наконец, когда от имени Конференции инициативных групп «Против захвата природы», состоявшейся в прошлом году, А.А. Эглита попросили прекратить передачу в аренду (читай – под застройку) лесов вплоть до уточнения в законодательстве понятия «капитальное сооружение», он официально ответил, что это выходит за рамки его полномочий.

Согласитесь, со стороны это напоминает какой-то циничный заговор. Власть намеренно не уточняет параметры «капитальности» в нормативной базе, чтобы иметь возможность не мешать заинтересованным бизнесменам захватывать леса под застройку. Впрочем, давайте все же разберемся. Неужели критерия капитальности действительно не существует?

Капитальные – все, кроме некапитальных

Один из последних ответов карельской прокуратуры по вопросу застройки ладожского острова Койонсаари гласил, что возводимые там в настоящее время дома (с полноценным вторым этажом) абсолютно не противоречат закону, так как построены НЕ НА ЛЕНТОЧНОМ ФУНДАМЕНТЕ, а значит, являются «временными сооружениями». Выходит, критерий капитальности, с точки зрения Прокуратуры Лахденпохского района РК, это ленточный фундамент? Судя, по всему, именно так: следом прокурор Н.В. Терешков признает вполне законными другие дома на фундаменте из железобетонной плиты, и опять-таки потому, что фундамент под ними – не ленточный. При том, что ж\б-плита даже с точки зрения формальной логики будет куда капитальней, чем ленточный фундамент. Видимо, в задачу прокурора входило доказать (любыми способами), что застройка дивного острова ЗАКОННА, а не то, что она НЕКАПИТАЛЬНАЯ. Отсюда – явные проблемы с логикой.

«В Градкодексе РФ (ст.1) четкое определение капитального сооружения отсутствует, – говорит Полина Агеева, юрист строительной компании. – Там указано, что к капитальным объектам может относиться все, за исключением «временных построек». Поэтому обоснование капитальности строения должно идти по нескольким направлениям. Учитывая, что ст.51 ГК, часть 16, указывает, что разрешение на строительство не требуется в случае возведения объектов некапитального строительства, для доказательств обратного следует иметь разрешение на строительство объекта».

Строящийся дом на Койонсаари

То есть, застройщик, имевший неосторожность получить Разрешение на строительство своего объекта, тем самым расписался в его капитальности. Стоит ли говорить, что самый простой способ избежать уличения по данной статье – просто не обращаться за Разрешением на строительство, а построить свой коттедж в лесу привычной «самоволкой»? «Также следует доказывать, что объект является не сборно-разборной конструкцией, а объектом недвижимости, согласно определению в ГК, и прочно связан с землей, – добавляет Полина Агеева. – А собственность на объекты недвижимости регистрируется». Итак, если собственность зарегистрирована – значит, перед нами капитальное сооружение, оно же – объект недвижимости.

Это уже кое-что. Известны случаи, когда захватчики леса регистрировали собственность на построенные на лесных участках коттеджи, чтобы иметь возможность их продать (ибо выдать покупателю бумажку о собственности на лесной участок они не могли, а для сделки нужен был хоть какой-то документ). Как нам кажется, ловкачи из ООО «Центра недвижимости», задумавшие построить в лесу коттеджный поселок, предполагали реализовать ту же схему. Значит, сам факт наличия государственной регистрации как объекта недвижимости дает возможность усмотреть в действиях застройщика-арендатора нарушение ст. 41 Лесного Кодекса.

Закон – что дышло

Однако большинство лесных мошенников все же предпочитает не регистрировать свои коттеджи, лукаво называя их в проекте освоения лесного участка «временными домиками», как на Койонсаари. Тогда нам остается доказывать капитальность, исходя из физических свойств объекта. Именно, что 1) данный объект прочно связан с землей и перемещение в другое место без несоразмерного ущерба его назначению невозможна; 2) что он «капитально» подключен к инженерным коммуникациям; 3) что он не является сборно-разборной конструкцией. То есть, увы, решение  о капитальности данного сооружения будет находиться полностью на совести конкретного судьи. (Если суд вообще состоится; ведь оспаривать застройку лесного фонда капитальными домами может лишь тот, чьи права при этом нарушены. От частного лица суд может не принять иск, сочтя его неправомерным истцом). Скажем сразу: в российской судебной практике самые что ни на есть неразрывно связанные с землей строения нередко признаются «временными». Так, эксперт журнала «Российский налоговый курьер» И.В. Ательных приводит случай в Поволжском округе, когда торговый павильон на столбчатом фундаменте (!) из монолитного бетона, железной крышей и стеклопакетами в окнах, подключенный к водопроводу и канализации, Арбитражным судом НЕ был отнесен к объектам недвижимости. Более того, наличие у объекта фундамента вообще не признается судами в качестве необходимого и достаточного критерия капитальности. Так, ФАС Восточно-Сибирского округа отнес сооружение на капитальном (!) фундаменте к категории движимого имущества, особо отметив, что «возведение бетонного фундамента не может рассматриваться как доказательство строительства капитального здания, так как  такого рода фундамент часто используется и для возведения временных сооружений» (Постановление от 13.03.12 №А33-737\2011).

Выходит, даже если бы дома в лесном фонде на острове Койонсаари стояли на ленточном заливном фундаменте, суд преспокойно отнес бы их к временным сооружениям. Короче, бесспорно капитальным будет признан разве что энергоблок атомной электростанции, да и то – если это будет угодно суду. Например, ФАС Дальневосточного округа пришел к оригинальному выводу, что фундамент из бетонных плит глубиной заложения до 1м, обрамленных бетонной стяжкой, спокойно можно перенести на другое место …с помощью строительного крана (постановление от 05.12.06 №ФОЗ-А51\06-1\4367). ФАС Московского округа признал движимым имуществом автомойку на монолитном (!) железобетонном фундаменте (постановление от 15.10.12 №А40-144062\10-64-1276), а ФАС Северо-Кавказского округа – не счел объектами недвижимости торговые павильоны на капитальном фундаменте (постановление от 18.03.08 №Ф08-1203\08). Вероятно, эти суды и атомную электростанцию смогли бы признать движимым сборно-разборным домиком. Ведь вопрос – только в величине крана для переноски фундамента… или в степени материальной заинтересованности судьи.

Стройка в лесу рядом с озером Б. Лебяжье

Нет ничего более постоянного, чем временное

Но самое забавное, что суд может признать «временным сооружением» здание на капитальном фундаменте, с подключенными стационарными коммуникациями и не подлежащее сборке-разборке, если оно… расположено на участке, не предназначенном для возведения капитальных сооружений! Логика железная: если для возведения на данном участке капитального дома застройщику пришлось бы нарушить закон, стало быть, он не мог этого сделать! И.В. Артельных приводит пример, когда ФАС Восточно-Сибирского округа признал «движимым имуществом» автостоянку с асфальтобетонным покрытием на том основании, что участок под нее предоставлялся застройщику во временное пользование на период аренды. Думаю, то же самое ждет нас и в случае с лесами. Лесные участки под ведение рекреационной деятельности предоставляются на срок 49 лет и предполагается, что все построенные на нем дома должны быть временными. Даже если они де-факто капитальные. Более того, даже наличие у них техпаспорта БТИ (который оформляется именно на капитальные сооружения) не будет основанием считать их недвижимостью (такие случаи в практике тоже есть)!

На минуточку: наличие на лесном участке домов, которые фактически являются капитальными,  может впоследствии быть основанием для вывода участка из лесного фонда и его приватизации. Вот тебе и «временный» участок.

Похоже, круг замкнулся. Если застройщик и афиллированные с ним чиновники и судьи считают, что данный коттедж – временный, доказать, что данное сооружение является капитальным, у нас нет никакой возможности. Похоже, Алексей Эглит был прав. И мы были правы, утверждая, что Правительство Ленинградской области осознанно раздает леса под застройку под видом долгосрочной аренды. Что же нам делать, как спасти леса от расхищения? Видимо, остается только одно: акциями протеста, резонансом в СМИ добиваться введения моратория на лживую «рекреационную аренду» вплоть до уточнения понятия капитальности в нормативной базе. И ничего страшного, что Алексей Альфредович не имеет полномочий это уточнять. Если лавочка раздачи лесов прикроется, заинтересованные лица сами добьются того, чтобы четкое определение капитального строения появилось как можно скорее.

Ирина Андрианова, “Против захвата озер”. Статья опубликована в “Новой Газете. СПб” http://www.novayagazeta.spb.ru/2013/70/4